Lado B
Entre la expansión urbana y el abandono del centro
Por Ibero Prensa @
13 de mayo, 2021
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(Retos y oportunidades desde la economía ambiental)

Lic. Luis Arturo Saavedra Rubio

Cuando pensamos en la Zona Metropolitana de Puebla-Tlaxcala, es muy probable que se nos venga a la mente la imagen de un interminable mar de concreto. Después de todo, con cada año que pasa, la mancha urbana crece un poco más, incorporando nuevos fraccionamientos y colonias a un complejísimo entramado de calles, avenidas y puentes.

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Dicho modelo de ciudad, expansivo y disperso, se encuentra íntimamente ligado a muchos de los problemas que tanto Puebla como los poblanos experimentan a diario. Algunas de estas realidades son la desaparición de las áreas agrícolas y naturales, las grandes distancias entre viviendas y centros de trabajo, el manejo deficiente de los residuos, la mala calidad del aire, la congestión vehicular y la profunda inequidad en la calidad del espacio público.

A los enormes costos sociales de dichos problemas, habría que sumar los gastos relacionados con la dotación de servicios a nuevas urbanizaciones, los cuales suelen ser cubiertos por los gobiernos locales. Sin embargo, al mismo tiempo que se destinan estos recursos a la urbanización de una periferia insostenible, las zonas consolidadas de la ciudad pierden población constantemente. Un comportamiento de esta naturaleza parece sugerir que la expansión descontrolada de Puebla no obedece a la demanda real de vivienda, sino a la especulación inmobiliaria y a un sistema de incentivos perverso.

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El centro histórico, por ejemplo, presenta una proporción de 52.9 por ciento de viviendas desocupadas, 19.68 por ciento de lotes sin uso y una densidad poblacional de apenas 59 hab./Ha. Este escenario no sólo constituye una muestra clara del uso ineficiente del suelo, sino que ha sido el principal obstáculo para la rehabilitación del primer cuadro de la ciudad.

Al habitar casas patrimoniales, las personas contribuyen a su conservación; tanto en su carácter de monumentos como en su función dentro de un paisaje cultural valioso. Por un lado, tal conservación representa una virtud en sí misma, pues el centro histórico es un componente fundamental de la identidad y memoria de Puebla; así como un patrimonio universalmente relevante.

La contribución de estas casonas ocupadas al sector turístico tampoco puede ser subestimada. Los centros urbanos deshabitados suelen convertirse en espacios sin vida durante la noche, lo que los vuelve más inseguros y menos atractivos para los visitantes. Por lo tanto, la decisión privada de vivir en el centro evita a la ciudad costos en vigilancia e incide de forma positiva en los ingresos de un sinnúmero de empresas y proveedores.

En la práctica, tanto la sustitución de la vivienda centralizada como la expansión de la zona metropolitana han sido atendidas a través de regulación y planificación. No obstante, consideramos que ni estos instrumentos ni la eficiencia habitual del sistema de precios resultan suficientes. Ambos problemas tienen origen en fallos de mercado y pueden, por lo tanto, ser objeto de políticas públicas basadas en principios económicos.

Encontramos dos externalidades claras en la Zona Metropolitana. Una de ellas está caracterizada por una cantidad de vivienda en el centro que es menor a la socialmente óptima, mientras que la otra revela una producción excesiva de vivienda en la periferia. La persistencia en Puebla de ambas externalidades puede ser atribuida al hecho de que ni los beneficios ni los costos de expandir la mancha urbana o redensificar el centro histórico están cabalmente incluidos en los precios de mercado de las viviendas.

A partir de la economía ambiental, es posible pensar en soluciones innovadoras a este desequilibrio. Sometemos dos de ellas a la consideración del público. La primera consiste en vincular el precio de las licencias de construcción a la distancia de los proyectos inmobiliarios respecto al centro. Si se lograra operar este mecanismo a nivel metropolitano, estamos convencidos de que incidiría de forma inmediata en la distribución geográfica de los nuevos proyectos inmobiliarios.

Asimismo, pensamos que valdría la pena contemplar el establecimiento de un impuesto sobre inmuebles desocupados, bodegas y lotes baldíos en el centro histórico. La lógica de un instrumento así es alentar el uso de los inmuebles y disminuir el precio de la vivienda. Su puesta en práctica, naturalmente, también acarrea desafíos significativos, pero podría ser el punto de partida para un esquema más amplio de incentivos, dirigidos a quienes opten por habitar o construir en esta zona de la ciudad.

*Foto de portada: Archivo 

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